התחדשות עירונית: המדריך המלא
התחדשות עירונית היא תהליך שבו הורסים בניינים ישנים ומקימים במקומם בניינים חדשים ומודרניים, המטרה היא לשפר את איכות החיים, לחזק את המבנים בפני רעידות אדמה, ולחדש את פני השכונה או העיר, לאורך השנים השתנו המונחים המקצועיים בתחום, והרבה אנשים תוהים מה ההבדל בין תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ו-פינוי בינוי.
בואו נעשה סדר:
סוגי פרויקטים בהתחדשות עירונית
תמ"א 38/1 – חיזוק מבנים קיימים
במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38/1, הבניין הקיים נשאר עומד, ומבוצעות בו עבודות חיזוק על מנת לשפר את עמידותו בפני רעידות אדמה. בנוסף, מתבצעות לעיתים תוספות בנייה (כגון ממ"דים, מרפסות או קומות נוספות).
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
בפרויקט תמ"א 38/2, הורסים את הבניין הישן לחלוטין ובונים במקומו בניין חדש ומודרני, תוך עמידה בתקני הבטיחות והתקנים הסיסמיים המחמירים ביותר. הבניין החדש כולל תוספות שטח, ממ"דים, מעליות, ומבנה עמיד יותר בפני רעידות אדמה.
פינוי-בינוי – התחדשות עירונית בקנה מידה גדול
פינוי בינוי מתייחס לפרויקטים רחבי היקף שבהם הורסים מספר בניינים ישנים במתחם שלם, ובמקומם בונים מבני מגורים חדשים ומתקדמים, מדובר במהלך שמשנה את פני האזור כולו ומביא לחידוש סביבתי נרחב.
מי נושא בעלויות הפרויקט בהתחדשות עירונית?
במיזמי התחדשות עירונית, החברה היזמית היא זו שנושאת בעלויות הפרויקט כוללות:
- שלבי ההריסה והבנייה
- הוצאות משפטיות
- תשלום דמי שכירות לדיירים בזמן העבודות
- מיסוי ואגרות
הדיירים אינם משלמים עבור ביצוע הפרויקט, אלא מקבלים דירה חדשה ומשודרגת.
מי מרוויח מהתחדשות עירונית?
- הדיירים – נהנים מדירה חדשה, ממוגנת ומשודרגת.
- החברה היזמית – מרוויחה מהרחבת זכויות הבנייה.
- העירייה – מרוויחה מהתחדשות פני העיר, שדרוג תשתיות והגדלת הכנסות מארנונה.
שלבי ההליך בהתחדשות עירונית
בדיקת היתכנות
השלב הראשון הוא לבדוק האם הבניין או המתחם מתאימים לפרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי, לשם כך יש לפנות למחלקת מנהלת להתחדשות עירונית בעירייה המקומית ולקבל מידע על:
- היקף זכויות הבנייה האפשרי
- האם קיימות מגבלות תכנוניות
- האם האזור נמצא בתוכנית רשמית של פינוי-בינוי
השגת הסכמת הדיירים
לאחר בדיקת ההיתכנות ואישור ראשוני, יש לקבל את הסכמת רוב הדיירים, ברוב פרויקטים של תמ"א 38/2 או פינוי-בינוי, נדרשת חתימה של לפחות 80% מהדיירים.
בפועל, כמעט תמיד קיימים דיירים סרבנים או דיירים שחוששים, מסיבות לגיטימיות כמו:
- קושי במעבר זמני
- קשיים רפואיים (קשישים, נכים)
התמודדות נכונה עם דיירים חוששים כוללת:
- שיתוף במידע
- הסברה שקופה על זכויותיהם
- הבהרת קיומן של ערבויות בנקאיות שמגינות על זכויות הדיירים
- הבטחת ליווי משפטי מלא לאורך התהליך
התמודדות עם דיירים סרבנים
אם הושג רוב של 80% מהדיירים, ניתן להמשיך את התהליך גם אם נותרו מתנגדים.
במקרים מסוימים, יזם הפרויקט רשאי להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים בגין עיכוב הפרויקט ונזקים.
בחירת החברה היזמית
אחד הצעדים הקריטיים בפרויקט התחדשות עירונית הוא בחירת חברה יזמית מקצועית ואמינה.
על הדיירים:
- למנות ועד פעולה שייצג אותם.
- להוציא מכרז פתוח לקבלת הצעות מיזמים שונים.
- לבדוק היטב את החברות המועמדות:
- האם קיימות נגדן תביעות או בעיות משפטיות?
- מה רמת שביעות הרצון בפרויקטים קודמים?
- מה היקף הניסיון הספציפי בפרויקטים של התחדשות עירונית?
בנוסף, חשוב להבטיח:
- התחייבות לאיכות בנייה גבוהה
- קבלת ערבויות בנקאיות מלאות
- עמידה בלוחות זמנים מוסכמים
בסיום, חותמים הדיירים על הסכם התקשרות מחייב מול החברה היזמית.
סיכום
פרויקט התחדשות עירונית הוא הזדמנות נדירה לשדרוג איכות החיים והנכס, למרות שמדובר בהליך מורכב וארוך, כשפועלים נכון ובליווי אנשי מקצוע – התמורה משתלמת במיוחד.
מדובר בהליך מורכב וארוך, אך עם ליווי נכון מצד עורך דין, אנשי מקצוע מיומנים וחברה יזמית אמינה – מדובר בהשקעה בטוחה, משתלמת, ובעלת ערך מוסף עצום לדיירים ולסביבה כולה.