דירות שאינן רשומות בטאבו - עניין טכני או סיכון אמיתי?
צ'ק-ליסט מהיר: מה שחובה להכיר
- העובדה שנכס אינו רשום בטאבו אינה חריגה, אלא תופעה נפוצה בישראל.
- נכסים רבים רשומים בגופים חלופיים כמו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או חברות משכנות.
- היעדר אחידות בין גופי הרישום השונים עלול ליצור אי-ודאות ולעכב את משך העסקה.
- רישום הערת אזהרה הוא הליך קריטי להבטחת העסקה ומניעת עסקאות סותרות.
- ליווי של עורך דין מנוסה מול רמ"י וחברות משכנות הוא תנאי הכרחי להצלחת הרכישה.
לשכת רישום המקרקעין (ובשמו הידוע: 'הטאבו') היא גוף של המדינה שתפקידו לרשום את הנכסים בישראל - מי הם הבעלים של הנכס, פירוט על הנכס כמו גודל הנכס או קומה בבניין, האם בעל הנכס לקח משכנתא והערות נוספות.
רבים אינם יודעים כי נכסים רבים בישראל אינם רשומים כלל בטאבו:
- נכסים בבעלות רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") רשומים במרשם פנימי של רמ"י.
- נכסים יד ראשונה מקבלן שטרם הוסדרו בטאבו ויש צורך בלרשום מי הבעלים של כל נכס ומה הנכס כולל (חניה, מחסן), נרשמים בחברה פרטית שמחליפה את הטאבו - חברה משכנת.
כלומר - העובדה שנכס אינו רשום בטאבו אינה חריגה, אלא תופעה נפוצה בישראל. חברה משכנת היא חברה פרטית (לרוב משרד עו"ד) המתפקדת בדומה לטאבו ותפקידה לרשום את הזכויות של כל נכס. מדובר בסיטואציה מורכבת - שכן במקום טאבו ממלכתי אחד לכולם - לכל פרויקט יש טאבו פרטי משלו השונה מהאחר. כך, לכל חברה משכנת יש דרישות שונות, טפסים שונים, ובהתאם בכל מקרה יש לבחון את העסקה לעומק.
מה החשיבות איפה הנכס רשום?
לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) הוא הגוף של המדינה, ובהתאם נדרש לכללים ברורים ויש לו טפסים אחידים בכל אזורי הארץ - דין חיפה כדין תל אביב כדין באר שבע. זה יוצר אחידות וודאות. כשאתה מבקש לרשום הערת אזהרה (רישום שמזהיר את כל העולם שקיימת עסקה על הנכס) אתה מכין את הטופס הקבוע ומגיש לטאבו בתשלום אגרה קבועה וידועה מראש, כאשר הטאבו מחוייבים לתת התייחסות תוך ימים בודדים. זה מייעל את תהליך העברת הזכויות וזו נחשבת הדרך הקלה עבור עורכי דין רבים.
השוואת רישום: טאבו מול רמ"י וחברה משכנת
| פרמטר להשוואה | לשכת רישום המקרקעין (טאבו) | רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | חברה משכנת (גוף פרטי) |
|---|---|---|---|
| אחידות וודאות | גבוהה - טפסים אחידים לכל הארץ | נמוכה - דרישות וטפסים ייחודיים | |
| מהירות העברת זכויות | ימים בודדים | חודשים ארוכים (לעיתים) | משתנה בהתאם לחברה |
| רישום הערת אזהרה | הליך קבוע, מהיר וידוע מראש | מורכב ומסורבל יותר | עלול להיות בעייתי או לא מובן |
| עלויות ואגרות | אגרה קבועה ומפורסמת | משתנה בהתאם לסוג הפעולה | מחירי אגרות משתנים ודרישות שונות |
נכסים בבעלות רשות מקרקעי ישראל יכולים להיות רשומים בטאבו אולם רובם רשומים במרשם פנימי של רמ"י. העברת הזכויות וביצוע פעולות ברמ"י הוא עסק מורכב ומסובך יותר, שכן נדרשים טפסים ייחודיים לרמ"י וזמני ההמתנה הם שונים - פעולה בטאבו מבוצעת תוך ימים בודדים, כאשר עסקאות ברמ"י עלולות להתעכב חודשים, גם כשהכל תקין.
חברה משכנת היא חברה פרטית, יש רבות כאלו, כל אחת בעלת נוהל העברת זכויות משלה, עם טפסים ייחודיים לה, מחירי אגרות שונים ודרישות שונות. יש חברות משכנות שניתן להעביר זכויות בקלות ובמחיר זול יחסית וחברות משכנות הדורשות עשרות טפסים ואגרות בעלות שווי גבוה יותר. כך, עורך הדין והצדדים נדרשים בכל עסקה להתאים את עצמם מחדש ולבדוק את הטפסים הנדרשים לחתימת הצדדים לצורך העברת הזכויות.
היעדר אחידות יוצר אי ודאות, מקשה על עורכי הדין לבצע עסקאות במהירות וביעילות ולעיתים גם מוסיף הוצאות לא צפויות. בפרקטיקה קיימים מקרים רבים בהם נציגי החברה המשכנת לא מודעים לחשיבות הרישום הנכון במשרדם, ובין היתר מתקשים לרשום הערות אזהרה שכן לא קיבלו הנחיות או הסברים לצורך ברישום זה. כאמור, הערת אזהרה נועדה להודיע לכל העולם (ומי שבודק את הזכויות בנכס) כי הנכס נמכר לאחר, ומדובר בהליך משמעותי מאוד בעסקאות מקרקעין כדי להבטיח את קיום העסקה.
האם עליי לוותר על רכישת דירה הרשומה בחברה משכנת או ברמ"י?
ממש לא! חלק גדול מהדירות בישראל אינן רשומות בטאבו - מדירות ישנות בשכונות עתיקות ועד לדירות חדשות יד ראשונה מקבלן בשכונות חדשות ומתחדשות. דירות רבות כאלו מתאימות למגורים ולהשקעה ולא כדאי לפספס את ההזדמנות.
אז מה כן לשים לב?
חשוב מאוד כי עורך הדין שמייצג אתכם יהיה בעל היכרות וניסיון מול רמ"י וחברות משכנות, שכן עדיף עורך דין בעל היכרות עם המנגנון של רישום הערות והטיפול בהעברת הזכויות מהמוכרים לקונים. עסקאות אלו גם ככה מטבען עלולות להתארך מעל הנדרש שכן אינן רשומות בטאבו. בהתאם צריך עורך דין שיודע להתנהל במהירות וביעילות, ולדחוף את הגורמים הרשמיים לעבר ביצוע העברת הזכויות באופן מהיר ויעיל.
הניסיון אינו מותרות - אלא תנאי הכרחי!
בעסקאות שבהן הרישום אינו מוסדר בטאבו, היכולת המקצועית של המייצג היא זו שתבטיח את השלמת העסקה על הצד הטוב ביותר.