המהפכה במיסוי מקרקעין: האם שילמתם מס שבח עודף על דירה מושכרת? המדריך המלא לפסק הדין התקדימי והחזרי הפחת
תמצית התובנות מהפסיקה החדשה
- גבייה לא חוקית: בית המשפט המחוזי קבע כי רשות המסים גבתה מס שבח ביתר מאלפי מוכרי דירות שהושכרו במסלול הפטור.
- סכום ההחזר: היקף הגבייה העודפת מוערך בכ-117 מיליון ש"ח.
- המושג שבמרכז הסערה: "פחת רעיוני" – הפחתת שווי הרכישה של הדירה בשל בלאי שלא נוכה בפועל, מה שהגדיל את המס במכירה.
- המצב הנוכחי: בית המשפט העליון הורה על "עיכוב ביצוע", כך שהחזרי הכספים מוקפאים עד להכרעה בערעור רשות המסים.
- למי זה נוגע? לכל מי שמכר דירה שהושכרה תחת מסלול הפטור ממס ושילם מס שבח שחושב עם ניכוי פחת
התשובה המיידית לשאלת מיליוני השקלים: פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי (ת"צ 42666-01-20) קבע כי רשות המסים פעלה בניגוד לחוק כאשר ניכתה "פחת רעיוני" משווי הרכישה של דירות שהושכרו במסלול הפטור ממס, ובכך הגדילה באופן מלאכותי את מס השבח ששילמו המוכרים. אף שביצוע ההחזרים עוכב זמנית על ידי בית המשפט העליון, הקביעה המהותית כי מדובר בגבייה שלא כדין עומדת בעינה ומהווה רעידת אדמה בעולם הנדל"ן.
מבוא: כשנוהל פנימי פוגש את שלטון החוק
עולם מיסוי המקרקעין בישראל ידוע במורכבותו, אך לעיתים מחלוקת טכנית לכאורה חושפת שאלות עקרוניות על גבולות הכוח של הרשות המנהלית. פסק הדין החדש בעניין רשות המסים (המבוסס על תביעה שהוביל עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין) חושף כיצד החלטה פנימית של רשות המסים משנת 2007 שינתה סדרי עולם והובילה לגביית יתר של עשרות מיליוני שקלים מאזרחים תמימים.
במרכז הפרשה עומדת השאלה: האם רשות המסים רשאית להניח כי נכס "התבלה" לצורכי מס, גם אם בעל הנכס מעולם לא קיבל הטבת מס על הבלאי הזה? בית המשפט המחוזי השיב על כך ב"לא" מהדהד.
מהו "פחת רעיוני" ולמה הוא עולה לכם כסף?
כדי להבין את גודל הדרמה, עלינו להגדיר מונח יסוד: פחת. פחת הוא ביטוי חשבונאי לירידת ערך של נכס לאורך זמן בשל שימוש, התיישנות ובלאי. בעולם המסים, לפחת יש "שני פנים":
1. בזמן ההשכרה: ניתן לנכות את הפחת מההכנסה השוטפת, מה שמקטין את מס ההכנסה שמשלמים מדי שנה.
2. בזמן המכירה: יש להפחית את סך הפחת שנצבר משווי הרכישה המקורי. פעולה זו מקטינה את "עלות" הנכס, מגדילה את ה"שבח" (הרווח), וכתוצאה מכך – מגדילה את מס השבח.
האבסורד שנחשף בבית המשפט הוא שבמסלול הפטור ממס על שכירות, החוק אוסר על הנישום לנכות פחת באופן שוטף. למרות זאת, רשות המסים החליטה לנכות ממנו את הפחת בעת המכירה – מצב שבו הנישום "נענש" על הטבה שמעולם לא קיבל.
מסלולי המיסוי על שכירות: איפה עובר הגבול?
החוק הישראלי מציע שלושה מסלולים עיקריים להשכרת דירה למגורים, ולכל אחד מהם השפעה שונה על מס השבח
| מסלול | מאפיינים | הטיפול בפחת בעת מכירה |
|---|---|---|
| מסלול הפטור המלא | פטור ממס עד תקרה מסוימת (כ-5,654 ש"ח ב-2025) | כאן המחלוקת: רשות המיסים ניכתה פחת בניגוד לחוק |
| מסלול 10% | מס מופחת על ההכנסה ברוטו | הפחת מתווסף לשווי המכירה כהוראת חוק מפורשת |
| המסלול הרגיל | מס לפי מדרגות המס של הנישום | הפחת מנוכה משווי הרכישה כדי למנוע כפל הטבה |
במסלול ה-10%, המחוקק קבע במפורש כי הפחת מגולם בשיעור המס הנמוך. לעומת זאת, במסלול הפטור, המחוקק שתק. בית המשפט קבע כי שתיקה זו היא "הסדר שלילי" – כלומר, בחירה מכוונת של המחוקק שלא לנכות פחת למי שלא קיבל הטבה.
המהפך של 2007: כיצד נולדה הגבייה הלא חוקית?
הסיפור המשפטי מראה כי בין השנים 1990 ל-2007, רשות המסים עצמה פעלה לפי הפרשנות ההגיונית ולא ניכתה פחת במסלול הפטור. השינוי חל עם פרסום הוראת ביצוע 5/2007, שבה החליטה הרשות על דעת עצמה לשנות את המדיניות ולהתחיל לנכות פחת מירבי.
פסק הדין החדש קבע כי הרשות פעלה ללא "אחיזה לשונית" בחוק וחרגה מסמכותה. במילים פשוטות: רשות מנהלית לא יכולה להמציא מס חדש דרך חוזר פנימי.
החלטת בית המשפט העליון: מדוע הכסף לא חוזר עדיין?
ביום 11 באוגוסט 2024, השופט יוסף אלרון מבית המשפט העליון קיבל את בקשת רשות המסים לעיכוב ביצוע. המשמעות היא שהרשות אינה צריכה להשיב את ה-117 מיליון ש"ח באופן מיידי.
הסיבות לעיכוב נובעות משיקולי "מאזן הנוחות":
• קושי לוגיסטי: מדובר בכ-14,000 שומות שדורשות בדיקה פרטנית.
• נזק בלתי הפיך למדינה: אם הכסף יחולק והמדינה תנצח בערעור, יהיה קושי עצום לגבות את הכספים חזרה מאלפי אנשים.
• אין פגיעה בזכויות: אם הנישומים ינצחו בסוף, הם יקבלו את כספם בתוספת ריבית והצמדה.
חשוב להדגיש: בית המשפט העליון ציין כי העיכוב אינו מעיד על סיכויי הערעור, אלא על הפרוצדורה בלבד.
מה עליכם לעשות עכשיו?
אם מכרתם דירה שהושכרה במסלול הפטור, אתם עשויים להיות חלק מקבוצת הזכאים. כרגע, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין כדי לבחון את השומות הישנות שלכם ולעקוב אחר התיק בעליון (עע"מ 5975/24)