תמא 38

תמ"א 38 וחלופת שקד: הריסה ובניה, חיזוק מבנים ובטוחות דיירים בישראל

מיזמי תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק ותוספות) וחלופת שקד מעניקים מענה למיגון וחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך שדרוג תשתיות, הוספת ממ"ד, מרפסת ומעלית.

פרויקטים של תמ"א 38 וחלופותיה העירוניות מתנהלים מול הוועדות המקומיות לתכנון ובניה והמפקח על המקרקעין במחוזות תל אביב, מרכז, חיפה, ירושלים והדרום. בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה) נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות, בעוד שבתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת קומות) נדרש רוב של 66% לחיזוק ו-100% להרחבות מסוימות.

הסכם תמ"א 38 דורש הגנה משפטית קפדנית הכוללת מנגנוני בדיקת יציבות כלכלית של היזם, לוחות זמנים ברורים לקבלת היתר בניה ותחילת עבודות, פיצוי מוסכם על עיכובים, ואיסור שעבוד זכויות הדיירים הקיימות. למידע מקיף על זכויות בעלי נכסים, בקרו במרכז דיני מקרקעין ונדל"ן.

בפרויקט הריסה ובניה מקבלים הדיירים דירה חדשה לחלוטין לצד דמי שכירות חודשיים למגורים חלופיים עד לקבלת טופס 4. לקבלת ייעוץ משפטי לנציגות הבניין, פנו אל עורך דין תמ"א 38 והתחדשות עירונית לקבלת מענה ללא התחייבות.

דגשים ושלבי פעולה מרכזיים:

התאגדות דיירים ובחירת עורך דין עצמאי: חתימה על הסכם בלעדיות משפטי ומינוי עורך דין שייצג אך ורק את בעלי הדירות מול כל יזם פוטנציאלי.

בדיקת חוסן כלכלי של היזם וניסיון מוכח: אימות פרויקטים קודמים שאוכלסו בהצלחה, דוחות BDI והיעדר תביעות קבלניות תלויות ועומדות.

קביעת תנאים מתלים ולוחות זמנים מחייבים: הגדרת זכות ביטול מוחלטת לדיירים אם היזם אינו משיג היתר בניה בתנאים תוך מועד שנקבע מראש.

הסדרת ערבויות ביצוע ושכירות אוטונומיות: קבלת ערבויות מבנק מוביל בישראל להבטחת השלמת הבניה ותשלום דמי השכירות החודשיים בזמן.

שאלות ותשובות נפוצות:

שאלה: מה קורה כאשר תוקף תוכנית תמ"א 38 פוקע?
תשובה: תמ"א 38 מוחלפת בהדרגה בתוכניות מתאר מקומיות להתחדשות בניינית (לפי סעיף 23) ובחלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבניה), המאפשרות הגדלת זכויות בניה וקיצור הליכי רישוי.

שאלה: האם הדיירים משלמים היטל השבחה או מס שבח בתמ"א 38?
תשובה: לא. החוק מעניק פטור מלא ממס שבח ומהיטל השבחה על הזכויות המועברות ליזם בתמורה לקבלת הדירה החדשה והשירותים הנלווים, וכל מס עתידי חל על היזם בלבד.