מחשבון מס שבח

מחשבון מס שבח מחשב אומדן למס במכירת דירה: דירה יחידה עד 5,008,000 ₪ בדרך כלל בלי מס, ודירה שנייה ב-25% רק על חלק הרווח שאחרי 1 בינואר 2014.

איך משתמשים במחשבון מס שבח

מזינים מחיר מכירה, מחיר רכישה ושנת רכישה, ובוחרים דירה יחידה או דירה שנייה. הוצאות מוכרות — עורך דין, תיווך, שיפוץ ומס רכישה — אפשר להוסיף בשדה אחד. המחשבון מציג את הרווח, את החלק הפטור, את החלק החייב ואת סכום המס.

החישוב הוא אומדן לפי רווח נומינלי: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה פחות ההוצאות, בלי הצמדה למדד. שנת הרכישה נספרת מ-1 ביולי באותה שנה. לכן התוצאה בדרך כלל גבוהה מהמס על השבח הריאלי, אחרי שהמחיר הישן מוצמד למדד.

מס שבח מחשבון חינם

מס שבח מחשבון חינם מיועד לבדיקה לפני מכירה. הוא לא מחליף דיווח לרשות המיסים ולא שומה. המוכר מדווח בדרך כלל בתוך 30 יום מיום המכירה, גם כשהתוצאה היא פטור.

מחשבון מס שבח דירה יחידה

במסלול דירה יחידה, מכירה עד 5,008,000 ₪ פטורה ממס שבח. התקרה מוקפאת עד 15 בינואר 2028. הפטור מותנה בכך שזו דירת מגורים מזכה, שהיא דירת המגורים היחידה, שהבעלות נמשכה 18 חודשים לפחות, ושלא נוצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. תושב חוץ אינו במסלול הזה.

דירה בשווי מכירה 2,000,000 ₪ שנקנתה ב-2018 ב-800,000 ₪: מס 0.

מעל התקרה רק החלק העודף חייב. הבסיס הוא הרווח כפול (מחיר המכירה פחות 5,008,000) חלקי מחיר המכירה, ואז חל החישוב הליניארי: החלק שלפני 1.1.2014 פטור, והחלק שאחריו חייב ב-25%. דירה שנמכרת ב-6,000,000 ₪ ונרכשה ב-2016 ב-2,000,000 ₪: מס 165,333 ₪.

מחשבון מס שבח דירה שנייה

מחשבון מס שבח דירה שנייה אינו נותן את פטור הדירה היחידה. כל הרווח נכנס לחישוב ליניארי. דירה שנרכשה לפני 2014: רק הימים שמ-1 בינואר 2014 ועד המכירה חייבים ב-25%, והיתר פטור. דירה שנרכשה מ-2014 ואילך: 25% על כל הרווח. אותו מסלול חל גם כשכותבים מחשבון מס שבח דירה שניה, בלי יו״ד.

דוגמה למכירה ב-16 בינואר 2026: דירה שנייה שנמכרת ב-2,500,000 ₪, נקנתה ב-2010 ב-1,000,000 ₪, והוצאות מוכרות 50,000 ₪. הרווח 1,450,000 ₪, והמס 280,781 ₪. דירה שנקנתה ב-2018 ב-1,500,000 ₪ ונמכרת ב-2,500,000 ₪: מס 250,000 ₪, כי כל הרווח אחרי 2014.

שני המסלולים

מה המחשבון לא מחשב

אין הצמדה למדד, פחת או מס יסף. אין ירושה, מתנה, גירושין, עולה חדש או נכות. אין חישוב למוכר שהוא חברה, ואין את הפטור המיוחד למי שיש לו שתי דירות זולות. התוצאה היא אומדן ואינה שומת מס.

לליווי המכירה אפשר לפנות אל עורך דין מס שבח, או לבדוק גם מחשבון מס רכישה ומחשבון שכר טרחה במכירת דירה.

שאלות נפוצות

כמה מס שבח על דירה יחידה?

עד 5,008,000 ₪, אם מתקיימים תנאי הפטור, אין מס. מעל התקרה משלמים 25% רק על חלק הרווח שמיוחס לחלק שמעל התקרה, ואחרי 1.1.2014.

כמה מס שבח על דירה שנייה?

25% על חלק הרווח שמ-1 בינואר 2014 ועד המכירה. רכישה מ-2014 ואילך: 25% על כל הרווח, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות.

האם מחשבון מס שבח הוא בחינם?

כן. מס שבח מחשבון חינם מחשב אומדן בלי תשלום. התוצאה אינה שומת מס.

למה המס בפועל יכול להיות נמוך מהאומדן?

המחשבון לא מצמיד את מחיר הרכישה למדד. אחרי הצמדה הרווח הריאלי קטן, ולכן המס קטן.