מיסוי מקרקעין

תכנון מס שבח, פטורים, שומות והשגות במיסוי מקרקעין בישראל

מס שבח מקרקעין מוטל על הרווח ההוני שנוצר במכירת זכות במקרקעין. תכנון מס מקצועי, ניצול פטורים חוקיים, פריסת מס וקיזוז הוצאות מוכרות חוסכים סכומי עתק למוכרי נכסים.

מנהל מיסוי מקרקעין במשרדי השומה האזוריים (מרכז, תל אביב, ירושלים, חיפה, נצרת ובאר שבע) גובה מס בשיעור של עד 25% על השבח הריאלי שנצבר מיום 1.1.2014. על עסקאות שנרכשו טרם מועד זה מיושם חישוב לינארי מוטב המעניק פטור על השבח שנצבר עד סוף שנת 2013.

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר ניכוי שורה ארוכה של הוצאות לצורך הפחתת השבח החייב במס: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה ששולם בעת הקנייה, שכר טרחת שמאי, שיפוצים והשבחות שהושקעו בנכס וריבית ריאלית על משכנתא. לקבלת רקע מלא, בקרו במרכז דיני מקרקעין ונדל"ן.

במידה והוצאה שומת מס שבח שגויה או מקפחת, ניתן להגיש השגה מנומקת למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים, ובהמשך לערור לוועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי. לבדיקת חבות המס שלכם, פנו אל עורך דין מקרקעין ייעוץ חינם.

דגשים ושלבי פעולה מרכזיים:

איסוף חשבוניות וקבלות על השקעות ושיפוצים: ריכוז כלל האסמכתאות על הוצאות השבחה, תיווך, עריכת דין וריביות משכנתא לצורך ניכוי לפי סעיף 39.

בדיקת זכאות לפטור דירת מגורים יחידה: אימות עמידה בתנאי סעיף 49ב(2) – בעלות בדירה יחידה לפחות 18 חודשים ללא מכירה פטורה אחרת באותה תקופה.

הגשת שומה עצמית מקוונת לרשות המסים: עריכת דיווח מקצועי ומדויק הכולל חישוב לינארי מוטב וקיזוז הפסדי הון עסקיים או מקרקעין.

פריסת מס שבח לשנים קודמות (סעיף 91): ניצול מדרגות מס הכנסה נמוכות ונקודות זיכוי של המוכר באמצעות פריסה של עד 4 שנות מס.

שאלות ותשובות נפוצות:

שאלה: האם ניתן לפרוס את מס השבח על פני מספר שנים?
תשובה: כן. סעיף 91(ה) לפקודת מס הכנסה מאפשר לפרוס את השבח הריאלי לעד 4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה. הדבר משתלם במיוחד לפנסיונרים או לבעלי הכנסות נמוכות.

שאלה: האם שיפוץ שנעשה ללא קבלות מוכר לניכוי במס שבח?
תשובה: ככלל, רשות המסים דורשת חשבוניות מס כחוק. עם זאת, במקרים מסוימים ניתן להגיש שומת שמאי מקרקעין המעריך את שווי העבודות שבוצעו בפועל כבסיס להכרה חלקית.